대출이 남은 부모님 집을 자녀가 빚과 함께 넘겨받으면 세금이 둘로 나뉩니다. 넘겨받은 빚만큼은 부모님에게 양도소득세가 과세되고, 빚을 뺀 나머지에 대해서는 자녀가 증여세를 신고합니다. 가족 사이라면 빚을 넘겨받았다는 것을 서류로 보여야 합니다.
빚만큼은 ‘양도’로 보고 양도소득세가 붙습니다
부담부증여에서 받는 사람이 떠안는 채무액 부분은 법에서 양도로 봅니다. 그래서 그 채무액에 대해서는 증여한 부모님에게 양도소득세가 과세됩니다. 양도가액은 넘겨받은 채무액이고, 취득가액은 원래 취득가액에 (채무액 ÷ 증여가액) 비율을 곱해 잡습니다.
빚을 뺀 나머지만 ‘증여’로 보고 증여세를 냅니다
부동산에 담보된 증여자의 채무를 자녀가 인수하면 그 금액은 증여재산가액에서 빠집니다. 빚을 뺀 나머지에 대해서는 자녀가 증여세를 신고합니다.
가족 사이면 ‘인수 안 했다’고 보니 입증과 기한을 챙깁니다
부모·자녀 사이 부담부증여는 채무를 인수했어도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 금융회사 등의 채무는 해당 기관 채무임을 확인하는 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서 등으로 인수를 확인받아야 합니다. 양도소득세와 증여세는 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
부담부증여는 집에 걸린 빚을 함께 넘겨받는 증여입니다
부담부증여는 부모님 집에 걸린 빚을 자녀가 함께 넘겨받는 증여입니다. 여기서 빚은 그 부동산에 담보된 증여자의 채무를 말합니다. 집에 담보로 잡힌 빚이라도 증여자가 아닌 제3자의 채무라면 증여재산가액에서 빼 주지 않습니다. 자녀가 그 빚을 인수해도 마찬가지입니다.
넘겨받은 빚만큼은 부모님이 양도소득세를 냅니다
자녀가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 법에서 양도로 봅니다. 그 부분에는 증여세가 없고, 대신 증여한 부모님에게 양도소득세가 과세됩니다.
양도차익을 계산할 때 양도가액은 넘겨받은 채무액입니다. 취득가액은 원래 취득가액에 (채무액 ÷ 증여가액) 비율을 곱한 금액입니다. 실제 세액은 국세청 대표 상담전화 126(국번 없이, 유료)이나 관할 세무서에서 확인하세요.
양도가액과 취득가액은 넘겨받은 빚의 비율로 잡습니다
부모님 양도소득세는 집 전체가 아니라 자녀가 넘겨받은 빚의 몫만 떼어 계산합니다. 먼저 증여하는 집의 가액(증여가액)과 자녀가 인수하는 채무액을 확정합니다. 이 채무는 그 집에 담보된 부모님 본인의 빚이어야 합니다. 다음으로 인수한 채무액을 양도가액 자리에 넣습니다. 마지막으로 부모님이 처음 집을 산 취득가액에 (채무액 ÷ 증여가액)을 곱합니다. 이 금액이 이번 양도분의 취득가액입니다.
국세청이 잘못 신고하기 쉬운 사례로 든 예시에 대어 보겠습니다. 시가 10억원 아파트를 증여하면서 담보된 채무 5억원을 자녀가 승계한 경우입니다. 자녀는 채무 5억원을 공제받고 나머지 5억원에 대해 증여세를 신고합니다. 국세청은 바로 이 채무 인수분 양도소득세를 빠뜨리거나 덜 신고하는 일을 따로 짚어 두었습니다.
1세대 1주택 비과세에서 고가주택인지 따질 때는 기준이 바뀝니다. 인수한 채무가 12억원에 못 미치더라도, 증여한 주택 전체의 가액이 12억원을 초과하면 고가주택에 해당합니다.
전세보증금도 빚으로 보지만, 현금으로 넘겨받으면 다릅니다
증여자가 그 집을 남에게 임대하고 있었다면 임대보증금도 빼 주는 채무에 들어갑니다. 부모님 집에 전세로 살던 자녀가 그 집을 받는 경우에도 자녀의 전세보증금이 증여재산가액에서 빠집니다.
다만 부모님이 전세보증금만큼을 현금으로 따로 넘겨주면 사정이 다릅니다. 이때는 받는 사람이 인수한 채무가 없어 부담부증여가 아닙니다.
가족 사이에는 빚을 넘겨받았다는 것을 서류로 보여야 합니다
배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 받는 사람이 채무를 인수했어도 인수하지 않은 것으로 추정합니다. 이 추정은 서류로 풉니다. 국가·지방자치단체·금융회사 채무는 해당 기관 채무임을 확인하는 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보와 이자 지급 증빙 등으로 확인되면 인수한 것으로 인정됩니다.
채무자 명의를 자녀로 바꾸지 않았어도, 증여일 뒤 실제로 자녀가 빚을 갚고 있는 것이 확인되면 부담부증여로 인정됩니다. 증여계약서에 채무 인수를 적지 않았어도 사실상 인수했다면 마찬가지입니다.
두 세금 모두 증여한 달 말일부터 3개월 안에 신고합니다
신고는 두 사람이 따로 합니다. 채무 부분의 양도소득세는 부모님이 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 예정신고·납부를 합니다. 증여세는 자녀가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
어떤 빚이 채무로 인정되는지, 우리 집이 부담부증여에 해당하는지는 서류를 갖춰 국세청 126이나 관할 세무서에 확인하세요.
출처
- 국세청 국세상담센터 — 증여세 자주묻는 Q&A(과세가액)
- 국가법령정보센터 — 소득세법
- 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령
- 국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법
- 국세청 국세상담센터 — 양도소득세 자주묻는 Q&A(신고, 납부)
- 국세청 국세상담센터 — 증여세 자주묻는 Q&A(과세표준 신고 및 세율)
- 국세청 — 증여세 신고시 유의사항
- 국세청 — 알기 쉬운 양도소득세, 잘못 신고하기 쉬운 사례 해설
- 국세청 국세상담센터 — 양도소득세 자주묻는 Q&A(1세대 1주택 비과세)
이 글의 숫자와 조건은 위 자료에서 확인한 것입니다. 제도는 바뀌므로 신청 전에 담당 기관에서 다시 확인해 주세요.
