실버타운 비용, 누가 내고 어떻게 계약하나요

법 이름은 노인복지주택, 비용은 입주하는 분이 전부 냅니다

안내 인생플러스 편집팀 2026. 10. 01.

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부모님이 실버타운 이야기를 꺼내시면 비용은 누가 내는지, 계약은 어떻게 하는지부터 궁금해집니다. 법에서는 실버타운을 노인복지주택이라고 부르고, 입소비용은 입주하는 분이 전부 냅니다. 입소 자격과 계약 방식, 서명 전에 볼 보증금 보호 장치를 법령에 적힌 대로 짚어 봅니다.

실버타운은 법에서 ‘노인복지주택’입니다

정부 보도자료는 실버타운을 노인복지주택으로 적습니다. 노인복지법의 노인주거복지시설은 양로시설, 노인공동생활가정, 노인복지주택 세 가지입니다. 이름에 실버타운이 붙어도 다른 종류로 신고된 곳이 있습니다.

비용은 입주하는 분이 전부 부담합니다

노인복지주택 입소비용은 입소자 본인이 전부 부담합니다. 입소는 임대차계약으로 하고, 운영규정에는 입소보증금과 월 이용료, 보증금 반환 같은 항목이 들어가야 합니다.

60세 이상, 혼자 생활할 수 있는 분이 들어갑니다

입소 자격은 60세 이상이면서 혼자 취사하는 등 독립된 주거생활에 지장이 없는 분입니다. 입소하신 분이 사망하거나 더 살지 않게 되면 함께 들어간 가족은 90일 안에 퇴소해야 합니다.

실버타운은 법에서 노인복지주택이라고 부릅니다

실버타운은 법에 있는 이름이 아닙니다. 정부 보도자료는 실버타운을 노인복지주택으로 적고, 노인복지법은 이를 양로시설·노인공동생활가정과 함께 노인주거복지시설로 묶습니다. 2024년 말 기준으로 전국에 43곳, 9,231세대가 있습니다.

이름만 보고 고르기는 어렵습니다. 보건복지부 노인복지시설 현황을 보면 양로시설이나 노인요양시설 목록에도 이름에 「실버타운」이 들어간 곳이 있습니다. 상담할 때 노인복지주택으로 신고된 곳인지부터 물어보세요.

노인복지주택은 주거시설을 임대하고 생활지도·상담과 안전관리 같은 일상생활 편의를 제공하는 곳입니다. 사회복지사가 생활지도와 상담, 문안, 긴급사태 대처, 의료기관과의 연락 등을 맡습니다. 운영기준의 건강관리 항목은 노인복지주택에 적용되지 않습니다. 돌봄이 필요해지면 방문요양 같은 재가서비스를 연계받을 수 있는지 미리 물어 두세요.

60세가 넘고 혼자 생활할 수 있어야 들어갑니다

노인복지주택에는 60세 이상이 입소할 수 있습니다. 나이만 맞으면 되는 것은 아닙니다. 혼자 취사하는 등 독립된 주거생활을 하는 데 지장이 없어야 합니다.

함께 들어갈 수 있는 가족도 정해져 있습니다. 배우자, 입소자격자가 부양하는 24세 미만 자녀·손자녀, 그리고 장애가 있어 부양하는 24세 이상 자녀·손자녀입니다. 입소자격자가 사망하거나 그 집에 살지 않게 되면 함께 들어간 가족은 90일 안에 퇴소해야 합니다. 90일 미만 해외에 머무르거나 건강 때문에 입원 중인 경우 등은 예외입니다.

이미 돌봄이 많이 필요한 상태라면 다른 시설을 봐야 합니다. 요양원(노인의료복지시설)은 치매·중풍 같은 노인성 질환으로 심신에 상당한 장애가 생겨 도움이 필요한 분이 들어가는 곳입니다. 두 곳의 차이는 요양원과 요양병원 글에 따로 적어 두었습니다.

비용은 본인이 전부 내고, 계약은 임대로 맺습니다

노인복지주택 입소비용은 입소자 본인이 전부 부담합니다. 입소는 임대차계약에 따르고, 설치하는 쪽은 입소자격자에게 임대해야 합니다.

그런데도 분양형 실버타운 이야기가 들리는 데는 까닭이 있습니다. 2015년 7월 29일 전에 건축허가나 사업계획승인을 받은 곳은 종전 규정을 따르기 때문에 분양형이 남아 있습니다. 임대인지 분양인지는 뒤에 볼 보증금 보호와도 이어지니 먼저 확인하세요.

부모님이 직접 계약하기 어려운 사정이 있으면 자녀가 나설 수 있습니다. 시장·군수·구청장이 부득이한 사유를 인정하면 부양의무자가 대신 계약당사자가 됩니다.

계약 내용은 운영규정에서 확인합니다. 운영규정에는 계약기간과 계약목적, 입소보증금, 월 이용료, 그 밖의 비용부담액, 신원인수인의 권리·의무, 계약 해제, 입소보증금 반환이 들어가야 합니다. 입소자가 사망하거나 중대한 질병으로 계약을 해지할 때 위약금을 감면하는 사항도 있어야 합니다.

계약서에 서명하기 전에 보증금 보호부터 확인합니다

설치자는 입소보증금 반환보증의 내용을 설명하고, 그 사실을 계약서에 적은 뒤 서명을 받아야 합니다. 설명은 들었는데 계약서에 그 내용이 없다면 서명하기 전에 짚어 보세요.

임대형 노인복지주택은 보증금을 받은 날부터 10일 안에 인·허가보증보험에 가입해야 합니다. 보증 금액은 입소보증금 합계의 100분의 50 이상입니다. 보험금이 필요해지면 시장·군수·구청장의 확인을 받아 입소자가 직접 받습니다. 개원 뒤 입소자마다 전세권이나 근저당권을 설정했다면 보증보험에 가입하지 않을 수 있습니다.

퇴소하면 설치자는 보증금을 지체 없이 입소자나 대신 계약한 배우자·부양의무자에게 돌려줘야 합니다. 다만 분양형 노인복지주택은 이 조항에서 빠집니다. 앞에서 계약 방식부터 확인하자고 한 까닭이 여기에 있습니다.

단계마다 근거 조문을 함께 적어 둡니다

상담이나 계약 자리에서 규정을 직접 펼쳐 보려면 조문 번호를 알아 두어야 합니다. 노인복지주택이 어떤 시설인지는 노인복지법 제32조제1항제3호가 정합니다. 60세 이상이라는 입소 자격과 동반 입소할 수 있는 사람은 같은 법 제33조의2제1항에 나옵니다. 혼자 취사하는 등 독립된 생활이 가능해야 한다는 요건은 시행규칙 제14조제1항제2호에 있습니다. 동반 입소한 가족의 90일 퇴소 기한과 예외는 시행규칙 제17조의2입니다.

계약과 비용은 시행규칙 제15조와 제15조의2에 있습니다. 임대차계약으로 입소한다는 규정은 제15조제6항이고, 부양의무자의 대리 계약은 같은 조 제7항입니다. 입소비용을 본인이 전부 부담한다는 내용은 제15조의2제4호가 정합니다. 보증금 보호와 운영규정은 별표에서 찾습니다. 별표 2 제2호는 보증보험 기간을 보증금 납부일부터 퇴소 때까지로 둡니다. 임대형이라면 같은 호가 저당권 채권액과 입소보증금의 합을 건설원가의 80% 이하로 제한합니다. 별표 3 제3호는 운영규정에 담을 계약 항목을 정하고, 노인복지주택에는 비용 변경 시 입소자 의견수렴 절차까지 요구합니다.